Responsabilité des charges communes en copropriété divise à la suite de l’achat d’une unité

Oui, mais à certaines conditions. L’article 1069 du Code civil du Québec prévoit que celui qui acquiert une fraction de copropriété divise peut être tenu de payer toutes les charges communes dues par son vendeur au moment de son acquisition.

Or, cette disposition réserve le droit au proposant acquéreur de demander au Syndicat de lui fournir un état des charges communes dues relativement à la fraction. Cette demande peut également être formulée par le courtier immobilier du potentiel acheteur ou le notaire responsable de recevoir l’acte de vente, agissant pour le proposant acquéreur.

Dans ce contexte, le Syndicat dispose d’un délai de quinze (15) jours pour répondre et fournir au proposant acquéreur l’état à jour des charges communes dues par le copropriétaire-vendeur. 

Advenant le défaut du Syndicat de répondre à la demande dans le délai prescrit, le proposant acquéreur ne sera pas tenu de régler la dette envers le Syndicat, et ce dernier pourra uniquement exercer un recours personnel contre le copropriétaire-vendeur en défaut. Bien entendu, le Syndicat devrait consigner l’envoi de l’état des charges communes demandé dans un avis écrit transmis par un mode de remise avec preuve écrite de réception (courrier recommandé ou huissier) pour attester du respect de ses obligations.

Il importe de préciser que le Syndicat doit également aviser au préalable le copropriétaire-vendeur ou ses ayants cause de la demande faite par le proposant acquéreur et de la réponse transmise à ce dernier.

L’article 1069 du Code civil du Québec impose également aux administrateurs des syndicats d’être vigilants : une négligence à répondre à une demande d'un proposant acquéreur, conformément aux conditions susdites, pourrait priver le Syndicat du remboursement d’une dette importante laissée par un copropriétaire qui vendrait son unité sans acquitter ses charges communes.

Pour toute question en lien avec les règles applicables en matière de copropriété, n’hésitez pas à contacter notre équipe de litige.