Droit de premier refus : une décision cruciale pour les bailleurs commerciaux

Oui. Avant d’accorder un droit de premier refus à un locataire commercial, il est crucial de comprendre ses implications. Ce droit, aussi appelé droit de préemption ou parfois pacte de préférence, permet au locataire d’acheter l’immeuble loué en priorité si un acheteur potentiel se manifeste, souvent selon les mêmes modalités que celles proposées par ce dernier.

Cette clause est un puissant incitatif pour un ou une locataire souhaitant investir dans des améliorations locatives, c’est-à-dire des modifications ou aménagements apportés aux lieux loués pour l’adapter à ses besoins. Toutefois, il est important de considérer les risques sur une transaction future et la valeur commerciale en jeu. Par exemple, une clause de premier refus pourrait dissuader des acheteurs potentiels en raison des délais supplémentaires nécessaires pour finaliser la transaction. Comptons également le risque de perdre l’opportunité d’affaires, malgré le temps et l’argent investis. De plus, la clause confère un avantage considérable au locataire dans le marché immobilier compétitif d’aujourd’hui.

Comme le Code civil du Québec ne fournit pas de cadre spécifique pour ce type de clause, il est essentiel de porter une attention à certains enjeux incontournables, notamment :

- La durée de validité : S’applique-t-elle pour toute la durée initiale du bail? Inclut-elle la durée de toute la prolongation, le cas échéant?

- La description de l’immeuble visé : S’agit-il uniquement des lieux loués ou de toute la bâtisse? Inclut-elle les modifications ou agrandissements apportés à la bâtisse au fil du temps?

-  Ce qui déclenche l’exercice du droit

-  Le délai de réponse du ou de la locataire pour exercer son droit

-  Les modalités de l’éventuelle transaction : Un prix fixe ou égal à la promesse présentée?

Il est important de rappeler que le droit de premier refus est un droit personnel, ce qui signifie qu’il ne peut être publié au Registre foncier. Ainsi, si un bailleur enfreint cette clause, le ou la locataire pourra réclamer des dommages pour compenser ses préjudices matériels, mais ne pourra pas contester la vente auprès du nouveau ou de la nouvelle propriétaire si ce dernier a acquis l’immeuble sans être informé de l’existence de cette clause.

 En conclusion, bien que le droit de premier refus ajoute de la valeur à un bail commercial, il doit être soigneusement négocié et rédigé pour équilibrer les intérêts de toutes les parties. Selon les circonstances, une clause d’ajustement du prix de vente ou une option d’achat pourraient constituer des alternatives judicieuses.

Pour vous protéger et maximiser le rendement de vos investissements immobiliers, n’hésitez pas à contacter notre équipe de droit immobilier commercial. Une bonne rédaction et une compréhension claire des implications peuvent transformer un risque en une opportunité.