Un moratoire sur les évictions résidentielles

Non, et ce jusqu’au 6 juin 2027.  Depuis l’entrée en vigueur, le 6 juin 2024, de la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés (le « Projet de loi 65 »), un locateur ne peut plus exercer ce droit pendant un moratoire de 3 ans.

L’éviction d’un ou une locataire pour subdiviser, agrandir substantiellement ou changer l’affectation d’un logement n’a jamais été, en soi, une opération illégale. En effet, l’article 1959 du Code civil du Québec (C.c.Q.) a toujours conféré ce droit au locateur.

Le locateur pouvait évincer un ou une locataire pour l’une ou l’autre de ces trois fins : subdivision, agrandissement ou changement d’affectation du logement, à condition de se conformer à certaines exigences légales. Ces exigences pouvaient être la remise d’un avis dans la forme, les délais prescrits et le versement d’une indemnité.

En cas de refus du ou de la locataire, le locateur devait demander l’autorisation du Tribunal administratif du logement, suivant l’article 1963 C.c.Q., et ainsi démontrer que son projet était réel et que la loi le permettait. La ministre responsable de l’Habitation, Mme France-Élaine Duranceau, a présenté ce projet de loi comme un moratoire sur les évictions visant à favoriser le maintien du parc de logements locatifs existants et à contribuer à stabiliser les prix des loyers.

Seul un décret du Gouvernement du Québec permettra de lever la suspension du droit d’éviction au locateur. Ce décret pourra viser toute partie du territoire du Québec.

Le Projet de loi 65 détermine cependant que la suspension cessera lorsque le taux d’inoccupation des logements locatifs, publié par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) à l’égard de l’ensemble des centres urbains du Québec, dont la population sera d’au moins 10 000 habitants, atteindra 3 %. Pour ce faire, un avis sera publié par le ministre dans la Gazette officielle du Québec. Les locateurs devront alors porter une attention particulière au caractère impératif et d’ordre public de protection des règles relatives à la reprise et à l’éviction qui sont prévues aux articles 1957 à 1970 C.c.Q.

Entre-temps, les locateurs ne pourront se tourner vers la demande de reprise de logement pour pallier l’interdiction d’éviction. D’une part, ce recours a pour restriction qu’il est réservé aux personnes physiques. D’autre part, l’article 1963 C.c.Q prévoit expressément qu’il est interdit de faire indirectement ce que l’on ne peut faire directement, en imposant au locateur le fardeau de démontrer qu’il entend réellement reprendre le logement et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins, notamment une éviction illégale.

Il est à noter que l’interdiction ne s’applique pas dans certains cas, notamment lorsque l’avis d’éviction a été transmis avant le 22 mai 2024, ou, dans les cas où l’avis d’éviction a été transmis après le 21 mai 2024, lorsque le ou la locataire a avisé le locateur, avant le 6 juin 2024, de son intention de se conformer à cet avis, ou que celui-ci a présenté au Tribunal administratif du logement, avant le 6 juin 2024, une demande d’autorisation d’évincer le ou la locataire. De même, l’interdiction ne s’applique pas à une éviction visant un logement situé dans une partie de territoire qui a été soustraite par avis du Gouvernement, dans la mesure où l’avis a été transmis alors que la partie du territoire était ainsi soustraite. Finalement, une éviction visant à changer l’affectation d’un logement situé dans une résidence privée pour aînés est soustraite de l’interdiction d’éviction, dans la mesure où la demande de révoquer l’autorisation pour l’exploitation d’une telle résidence a été accordée, ou le plan de cessation des activités, approuvé, et le logement concerné se situe dans la partie des lieux visée par la révocation ou la cessation des activités.

Pour toute question en matière de bail de logement, nous vous invitons à communiquer avec notre équipe de litige, afin que nous puissions analyser les circonstances de votre cas et déterminer si les principes ci-dessus référés peuvent ou non s’appliquer à votre situation.