La préservation du droit à l’hypothèque légale du sous-traitant : un exercice de longue haleine

Oui. Le Code civil du Québec prévoit que, pour préserver son droit à l’hypothèque légale des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, le sous-traitant qui a effectué des travaux, ou qui a fourni des matériaux ou services, et qui n’a pas directement contracté avec le propriétaire de l’immeuble doit, sous peine de perdre son recours hypothécaire, lui dénoncer le contrat qu’il a conclu avec l’entrepreneur.

Les exigences qu’impose la loi relativement à l’exercice et à la conservation de ce droit, étant d’ordre public de protection en faveur du propriétaire, le sous-traitant qui entend effectuer des travaux sur une partie commune d’un immeuble, postérieurement à la publication de la déclaration de copropriété, ne peut s’en tenir à dénoncer son contrat au syndicat de copropriété, lequel n’est pas propriétaire des parties communes de la copropriété. En effet, considérant que les copropriétaires ont, sur les parties communes, un droit de propriété indivis, le sous-traitant doit envoyer une dénonciation individuelle à chacun des copropriétaires qui détiennent une quote-part dans la partie commune visée par les travaux.

Il est toutefois coutume d’inclure le syndicat de copropriété en copie conforme de chacun de ces avis de dénonciation.

Dans le même ordre d’idée, lorsque les travaux ont été effectués sur une partie commune de la copropriété, l’hypothèque doit être inscrite sur les parties privatives détenues par les copropriétaires et cette inscription doit être ventilée selon la quote-part de chacun dans l’immeuble.

Par ailleurs, dans l’éventualité où aucun règlement n’intervient entre les parties, le préavis d’exercice de droits hypothécaires devra également être signifié à chacun des copropriétaires, et ce, toujours en fonction de leur quote-part dans l’immeuble.

Toute inscription d’hypothèque faite de façon irrégulière à ce que prévoit la loi expose le sous-traitant au risque de faire radier son avis d’hypothèque légale et son préavis d’exercice.

Il s'agit là d'une obligation de taille aux conséquences considérables, et ce, particulièrement pour un sous-traitant qui aurait effectué des travaux à un immeuble détenu en copropriété divise et dont le syndicat regroupe plusieurs centaines de propriétaires.

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